Rétention vs spéculation

Premier enseignement: les terrains disponibles ont augmenté entre 2013 et 2016 (+4,7%), en raison de l’obligation pour les communes de leur allouer des affectations, suite à la dernière mouture de la loi sur le logement.
Une réserve foncière supplémentaire de 793 hectares à bâtir est aussi à aller chercher dans les zones non affectées des anciens PAG.
Parmi les 2.846 hectares potentiellement disponibles, 33,1% (environ 941 hectares) correspondent à des Baulücken, ces parcelles en milieu urbain qui ne nécessitent pas d’aménagement de voiries.

Pourquoi les propriétaires ne vendent-ils pas? En marge de la conférence de presse, les responsables du Liser émettent l’hypothèse d’une rétention, plutôt qu’une approche spéculative. Ce qui se vérifierait dans le faible nombre de transactions liées aux terrains à bâtir.

89,1% dans les mains des privés

Troisième enseignement: le foncier disponible épouse des cercles concentriques qui se resserrent autour de quelques propriétaires.

«Globalement, les acteurs privés (particuliers, personnes morales et copropriétés) détiennent environ 89,1% de la surface disponible, contre 10,9% seulement pour les acteurs publics», précise le Liser dans sa publication.

Soit 15.907 personnes physiques qui détiennent 72,5% de la surface totale, pour 65,2% de la valeur totale. L’hypothèse de 10.000 familles propriétaires est émise sur ce point par le Liser.
L’action du gouvernement pourrait concerner, dans un premier temps, en particulier les 746 sociétés privées qui détiennent 18,6% de la surface, selon les calculs du Liser. D’autant plus qu’un petit nombre des sociétés disposent des terrains les plus chers, dans la capitale et sa ceinture.
«En valeur absolue, 117 individus et 59 sociétés privées détenaient chacunplus de 10 millions d’euros de terrains. De l’autre côté de la distribution, 11.179 individus détenaient 10 ares (1.000m²) ou moins de terrains disponibles», note encore le Liser.
Le Liser ne dispose pas du nom des propriétaires et dirigeants des sociétés, pour des raisons de confidentialité. Il n’est donc pas possible de déterminer si des personnes physiques détiennent aussi des terrains via des sociétés. Ni de faire remonter des sociétés vers un éventuel même propriétaire.

+6,1% en moyenne annuelle

Pour la ministre du Logement, également présente à la conférence de presse, l’enjeu sera de trouver les mesures ad hoc pour inciter les propriétaires à se mobiliser. La publication d’une telle étude constitue un premier signal.
Car l’autre enseignement du jour n’est en réalité pas une surprise: les prix des terrains n’ont pas cessé d’augmenter.
Environ +6,1% en moyenne annuelle. Ce qui fait dire à Julien Licheron que la hausse des prix des logements – environ 4% par an – est imputable en grande partie au prix du foncier, puisque les coûts de construction épousent sensiblement le niveau de l’inflation.